.png)
С 1 октября 2023 года вступили в силу новые положения Гражданского кодекса РФ об общем имуществе собственников недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ): положения, касающиеся общего имущества собственников недвижимых вещей, систематизированы в отдельном параграфе ГК РФ.
Раньше вопрос с общим имуществом собственников недвижимости был урегулирован только для жителей многоквартирных домов (МКД).
Теперь нормы, касающиеся общего имущества, стали едиными для всех: многоквартирных домов, малоэтажных жилых комплексов, коттеджных поселков, дачных поселков, гаражных кооперативов.
А что это значит и как повлияет на жизнь, давайте разбираться!
-
Признаки общего имущества:
-
принадлежит собственникам недвижимости, которая расположена в здании (сооружении) или на общей территории и связана физически (технологически);
-
используется для общих нужд при создании (образовании) недвижимости или приобретено (создано) в дальнейшем для этих целей.
То есть это, например, места общего пользования (холлы, лифты, мусоропровод и пр.) в МКД, дороги и их инфраструктура, детские и спортивные площадки в коттеджных/дачных поселках и гаражных кооперативах.
Такое общее имущество принадлежит собственникам недвижимости (квартир, участков, помещений, гаражей) на праве общей долевой собственности. Размер доли собственника в праве на общее имущество пропорционален его площади недвижимости в собственности.
-
Что важно:
У СОБСТВЕННИКОВ ЕСТЬ ПРАВА:
-
собственники могут участвовать в управлении общим имуществом (владение, пользование, распоряжение) через собрание собственников, но решения принимаются, как правило, большинством голосов и количество голосов конкретного собственника пропорционально размеру его доли.
То есть собственник не может отдельно и самостоятельно управлять своей долей в общем имуществе, выделить его в натуре (определить конкретное место, например, в холле дома, которое будет долей этого собственника).
Любая сделка по отчуждению доли в общем имуществе будет ничтожна.
Доля собственника в общем имуществе следует судьбе права собственности на основной объект недвижимости (квартира, гараж, земельный участок и т.д.): если продаем квартиру, то и доля в общем имуществе МКД также передается новому собственнику.
-
собственник недвижимости может получить любую информацию о решениях общего собрания собственников.
ОДНАКО ЕСТЬ И ОБЯЗАННОСТИ:
-
собственники недвижимости обязаны платить за содержание общего имущества, участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом;
-
если из-за действий одного из собственников возникли дополнительные расходы на содержание имущества, он должен их платить.
Как вы видите, тут логика та же, как с общим имуществом МКД, которое давно урегулировано законом.
В целом, еще в 2016 году этот вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного суда: собственник дома в закрытом поселке считал, что инфраструктура поселка должна принадлежать всем его жителям.
В 2021 г. Конституционный Суд РФ выпустил постановление (от 28.12.2021 № 55-П/2021), в котором предписал урегулировать отношения по содержанию имущества общего пользования.
-
Кого коснутся изменения?
Нормы будут применять к отношениям, которые возникнут со 2 октября 2023 года, то есть правовой статус (и право собственности соответственно) общего имущества, которое уже существует к моменту введения нормы, не меняется.
Также новые нормы не повлияют, например, на порядок раздела имущества супругов, поскольку доля в праве на общее имущество собственников самостоятельно делиться не будет, та как следует за основным объектом.
Косвенно наличие права собственности на общее имущество может повлиять на стоимость самого имущества (например, в коттеджном поселке, если инфраструктура принадлежит собственникам участков, а не застройщику, как это часто бывает, то теоретически стоимость недвижимости будет выше).
